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BEISPIEL FÜR DIE PRÜFUNG EINES IMMOBILIENKAUFVERTRAGES / PRÜFUNG EINES HAUSKAUFVERTRAGES / PRÜFUNG GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAGES

Bauträger Kaufvertrag xxxxxxxx / Käufer / Käuferin Objekt: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Vorgelegt wurden eine Reservierungsvereinbarung, eine Teilungserklärung und der notarielle Kaufvertrag jeweils in PDF zur Prüfung ohne besondere Anweisungen. Aus rechtlicher Sicht wird folgendes angemerkt: – Es wird darauf hingewiesen, dass der Vertrag mit einer GmbH abgeschlossen wird, die Haftung des Verkäufers also auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt ist. – Der Vertreter hat hier ausdrücklich noch keine Vertretungsmacht, allerdings ist dies nicht ungewöhnlich in Verträgen dieser Art – Die Neuplanungsgesellschaft ist nicht, sondern wird erst noch Eigentümerin des benannten Grundstückes – Das Grundstück ist erheblich belastet ( 3 Mio. Euro) – Die Belastungen sollen gelöscht werden. Obwohl der Verkäufer zugestimmt hat, ist diesem Punkt letztlich Beachtung zu schenken, auch dass diese auf Kosten des Verkäufers geschehen – Durch die Bezugnahme auf die Teilungserklärung in 1.4 ist diese wirksam eingebunden und für Sie verbindlich. Bedenken bestehen nicht. – Allerdings erklären Sie sich im Notfall mit Änderungen der Teilungserklärung einverstanden, jedoch nur wenn Sie nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt werden. Dies ist nicht unüblich formuliert. – Die in 1.6 genannte und von Ihnen erteilte Bevollmächtigung ist ebenfalls nicht ungewöhnlich. – Bedenklich ist hier die Bezugnahme auf die Baubeschreibung in § 3. Hier gibt es immer wieder Probleme. Der Verkäufer soll Leistungen nach eigenem Ermessen bestimmen können. Ich kann Ihnen raten, bei der Baubeschreibung möglichst detailiert zu prüfen , und ggf. den Verkäufer schriftlich um ergänzende Zusagen zu bitten. – Immer wieder gib es Probleme beim Baubeginn und Bezugsfertigkeit. Dies aus mehreren Gründen. Oft ist der Beginn der Frist unzureichend geregelt. Dann berufen sich Bauträger immer wieder auf Schlechtwetter ( unklare Definition) Schliesslich werden Sonderwünsche für eine Fristverzögerung genutzt (deshalb auch das Augenmerk auf die Baubeschreibung / Leistungsumfang) Wegen eventuellen Mietschäden usw. ist oft eine Vertragsstrafe geregelt, die allerdings die tatsächlichen Schäden nicht abdeckt. – Die Ausführung und Ablauf von Sonderwünschen ist ungewöhnlich genau geregelt, sodass hier keine Unklarheiten bestehen. – Beim Kaufpreis der Preis für „weitere Anschlüsse“ offengelassen – Sie sind von allen Erschliessungskosten freigestellt. Diese können aber nach Eigentumsübergang anfallen und gehen dann im % Anteil zu Ihren Lasten. Hier kann in der Gemeinde angefragt werden, ob etwas geplant ist ( möglich sind sogar Strassenneubau, selbst neue Strassenlampen- alles schon erlebt ) –

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Über die Notarkosten in 5.6 haben Sie sich vergewissert – Die Regelungen über die Kaufpreisfälligkeit sind detailiert und nicht ungewöhnlich – Bei unpünktlicher Zahlung sind Sie im Verzug, wodurch erhebliche Mehrkosten entstehen können. – Die Regelungen zur SL und BürgSch in § 7-8 sind üblich für Verträge dieser Art – Auf die Bezugsfertigkeit weise ich hin – oft erscheint zu dieser zeit die Anlage aussen unferitg, so dass der erste Eindruck verfälscht wirkt. Auch sind Aussenanlagen ausgeschlossen (10.1). – Bei der Abnahme sollten mehrere Parteien anwesend sein und eine Dokumentation stattfinden, da dies der rechtliche Zeitpunkt des sog. Gefahrenübergangs ist. – Wichtig ist, dass in § 12 ein umfassender Haftungsausschluss geregelt ist, jedenfalls im Bezug auf das Grundstück. Zum einen sollte die Bebaubarkeit geklärt werden- oft verhindern falsche Bodengutachten den Baubeginn und dann entstehen eine Reihe Folgeprobleme. Zum anderen ist der Ausschluss wie hier geschildert zulässig. – Die Abtretung von Ansprüchen (12.2) an Sie gegen Unternehmer und Ingenieure ist sinnvoll ( auch bei der Gesellschaftsform des Verkäufers) – Beim Rücktritt gibt es auch immer wieder Probleme. Die möglichen Szenarien sollten hier einmal gedanklich durchgespielt werden. – In § 15 ist die Eigentumsumschreibung von der Kaufpreiszahlung abhängig und wird noch nicht erklärt.

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Die Regelungen hier sind nicht unüblich. – Auf § 16 wird hingewiesen, insb. auch die Regelungen zur Gesamtschuld im BGB : § 421 Gesamtschuldner – Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet. – Es wird darauf hingewiesen, dass der Vertrag unter aufschiebender Bedingung erklärt wird (§22), also vor entsprechendem Verkauf von 6 Wohnungen und der Baugenehmigung der Vertrag schwebend unwirksam ist. – Der Nichteintritt der Bedingung kann den Vertrag zum Fallen bringen. – Die Bedingung kann auch durch Erklärung bis 15.9.ersetzt werden. Nach allen Hinweisen unterliegt der Vertrag keinen Bedenken.

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